A aquisição de imóveis de prestígio evoluiu de uma compra simples para uma operação complexa, que exige a orquestração de aspetos jurídicos, fiscais e regulatórios em múltiplas jurisdições. Os investidores de elevado património enfrentam hoje um cenário cada vez mais sofisticado, em que cada imóvel internacional apresenta desafios distintos que requerem planeamento estratégico e soluções estruturadas.
A Mudança no Panorama da Propriedade Internacional
Nos últimos anos, assistiu-se a um reforço significativo das restrições à propriedade estrangeira em destinos de investimento tradicionais.
A proibição de dois anos imposta pelo Canadá a compradores não residentes, as taxas adicionais aplicadas pela Austrália e as medidas fiscais penalizadoras do Reino Unido são exemplos de como as políticas podem mudar rapidamente.
Em contraste, os Emirados Árabes Unidos apresentam uma abordagem oposta, permitindo propriedade plena (freehold ownership) a investidores estrangeiros em zonas designadas do Dubai, Abu Dhabi e de outros emirados.
Nessas áreas, como Dubai Marina ou Saadiyat Island, investidores internacionais podem deter imóveis em nome próprio, com os mesmos direitos que os residentes locais — sem imposto anual sobre propriedade e sem imposto sobre mais-valias.
Ainda assim, a sofisticação é essencial.
A distinção entre zonas freehold e áreas restritas exige uma análise criteriosa, e os regulamentos específicos de cada emirado devem ser cuidadosamente avaliados para garantir o alinhamento com os objetivos de investimento.
O Imperativo da Due Diligence
Transações de elevado valor exigem uma análise forense que vai muito além das aquisições comuns.
Cerca de um em cada quatro negócios internacionais de luxo enfrenta questões relevantes de titularidade ou compliance durante o processo de due diligence.
Em mercados maduros como Londres ou Nova Iorque, os desafios incluem restrições urbanísticas, exigências de preservação histórica, direitos de construção (air rights) ou cláusulas restritivas que podem comprometer o investimento.
Nos Emirados Árabes Unidos, um mercado em rápida maturação, surgem outras considerações.
Protocolos reforçados de combate ao branqueamento de capitais e registos de beneficiários efetivos exigem documentação detalhada das fontes de financiamento e estruturas de propriedade.
Embora o Dubai Land Department ofereça transparência notável, os investidores devem garantir que as suas estruturas cumprem simultaneamente as regras locais e as exigências da jurisdição de origem.
Arquitetura Fiscal e Estruturação Estratégica
As implicações fiscais vão muito além do preço de compra.
Em jurisdições de elevada tributação, o encargo total pode ultrapassar 40% do valor do ativo ao longo do período de detenção.
Um imóvel de 10 milhões de dólares em Nova Iorque implica impostos anuais sobre propriedade superiores a 200 mil dólares, além de taxas sobre rendimentos que podem atingir 50% para não residentes.
No Reino Unido, o Annual Tax on Enveloped Dwellings pode ultrapassar 250 mil libras por ano para imóveis detidos por sociedades, acrescendo stamp duty de até 17% para compradores internacionais.
Os Emirados Árabes Unidos oferecem uma proposta radicalmente diferente.
Um imóvel equivalente incorreria apenas numa taxa inicial de transferência de 4%, sem encargos fiscais anuais, o que pode representar uma poupança superior a 3 milhões de dólares ao longo de uma década, sem contar com as mais-valias poupadas aquando da venda.
As sociedades holding RAKICC emergiram como veículos particularmente versáteis, capazes de deter ativos em várias jurisdições sob uma única entidade sediada nos EAU, simplificando a gestão e garantindo eficiência fiscal.
Com mais de 130 acordos de dupla tributação, o país oferece oportunidades avançadas de planeamento.
Aquisições estruturadas através de entidades do DIFC, ADGM ou RAKICC podem otimizar o tratamento fiscal tanto nos EAU como na jurisdição de origem do investidor.
Planeamento Sucessório e Transmissão Geracional
A interligação de sistemas jurídicos e regimes sucessórios diferentes cria desafios complexos na gestão de património imobiliário internacional.
As recentes reformas dos EAU estabeleceram um dos enquadramentos sucessórios mais flexíveis do mundo.
Os expatriados não muçulmanos podem optar por não seguir as regras baseadas na Sharia, escolhendo aplicar a legislação do seu país de origem ou registando testamentos nos sistemas do DIFC ou de Abu Dhabi.
As foundations criadas através do DIFC, ADGM ou RAKICC oferecem soluções elegantes para a detenção de portfolios imobiliários internacionais.
Ao contrário dos trusts, que podem enfrentar dificuldades de reconhecimento em jurisdições de direito civil, as foundations conciliam as tradições do common law e do direito civil.
Permitem deter imóveis em múltiplos países, assegurar sucessão sem necessidade de inventário judicial e preservar o controlo familiar ao longo de gerações, com maior privacidade e proteção de ativos.
Perspetivas Futuras
A posição dos EAU como centro global entre o Oriente e o Ocidente, aliada à estabilidade política e à infraestrutura de excelência, oferece vantagens únicas a investidores imobiliários.
Iniciativas como o programa Golden Visa de 10 anos e o crescimento de novas classes de ativos, como as branded residences, demonstram a evolução contínua das oportunidades de investimento.
O sucesso no investimento imobiliário internacional exige uma compreensão aprofundada dos enquadramentos jurídicos, implicações fiscais e estratégias de sucessão.
A One Advice Private Management posiciona-se precisamente neste cruzamento, oferecendo apoio completo — desde a estruturação inicial até à sucessão futura.
Quer se trate da utilização de sociedades RAKICC para portfolios multijurisdicionais ou da criação de foundations para planeamento geracional, a experiência da sociedade cobre todas as fases do ciclo de investimento.
Para além da assessoria jurídica, a One Advice Private Management liga os Clientes a um ecossistema selecionado de entidades de confiança — agências especializadas em imóveis off-market, escrow agents experientes em transações internacionais, prestadores de serviços financeiros e bancos privados que disponibilizam soluções de financiamento personalizadas.
Esta abordagem integrada, que articula estruturação jurídica, planeamento fiscal e sucessório através de um único ponto de contacto, transforma desafios complexos em oportunidades estratégicas.
A chave está em reconhecer que cada aquisição é uma decisão estratégica com impacto fiscal e patrimonial a longo prazo.
Com planeamento cuidado e orientação especializada, o investimento imobiliário internacional pode funcionar simultaneamente como reserva de valor e plataforma para novas oportunidades globais.
Os Emirados Árabes Unidos, com o seu quadro regulatório sofisticado e políticas favoráveis ao investidor, afirmam-se hoje como um pilar essencial de qualquer portfolio imobiliário internacional — oferecendo vantagens que, com o aconselhamento certo, podem ser plenamente aproveitadas, evitando os riscos que aguardam quem não esteja preparado.
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