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A realidade do mercado imobiliário português face às previsões exteriores

À entrada do último trimestre do ano de 2018, aproveitaremos a nossa newsletter do presente mês para analisar os dados relevantes sobre o mercado imobiliário que se encontram atualmente disponíveis.

Segundo o Gabinete de Estudos da APEMIP (Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal), no primeiro semestre do ano foram transacionados 86.335 alojamentos familiares – imóveis destinados a habitação –, correspondendo a uma média de 477 transações diárias. Em particular, o segundo trimestre do ano foi o melhor trimestre de que há registo, com um total de 45.619 transações de alojamentos familiares.

No seu todo, as vendas representaram um aumento de 33,4% face ao primeiro semestre do ano anterior, demonstrando que o mercado imobiliário português não só não mostra sinais de abrandamento, mas mesmo de crescimento.

Por outro lado, a APEMIP nota também que o tempo médio de venda de um imóvel tem vindo a diminuir, pois 85% dos imóveis colocados no mercado são vendidos em seis meses ou menos, e mais de um terço (37,7%) dos imóveis colocados no mercado são vendidos em três meses. A percentagem de imóveis que demoram um ano ou mais a ser vendidos é inferior a 5% dos imóveis colocados no mercado.

Embora o mercado mostre uma dinâmica inédita, existem naturalmente fatores de incerteza futura, como o sejam as questões regulatórias no sector bancário, a introdução de um novo escalão no Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóvel, ou a possibilidade de alterações ao regime fiscal para Residentes Não Habituais.

O sector bancário, em particular, demonstrou uma particular apetência pela concessão de crédito para aquisição de habitações, com uma subida acentuada de novos contratos verificada ao longo de todo o primeiro semestre, que totalizou uma movimentação de 4.774 milhões de euros só nesta tipologia de crédito.

A entidade reguladora (Banco de Portugal) demonstrou publicamente a sua preocupação perante o crescimento dos créditos à habitação, não só pelos montantes envolvidos mas também por considerar que existem sinais de sobrevalorização imobiliária nas maiores cidades do país, seguindo aqui de perto o entendimento do Fundo Monetário Internacional – FMI, que alerta mesmo para a formação de uma “bolha” imobiliária. Paralelamente, verificou-se também um forte crescimento do crédito ao consumo, o que aumenta a exposição dos particulares à banca.

Por estas razões, e acautelando uma previsível subida das taxas de juro, o BdP efetuou recomendações aos bancos com vista a, entre outras medidas, garantir taxas de esforço inferiores a 50% e rácios LTV (“loan to value”) de, no máximo, 90% para habitações próprias e permanentes, devendo as instituições bancárias justificar o não cumprimento das referidas recomendações.

O entendimento da sobrevalorização dos imóveis veiculado pelo BdP é contrariado pela Comissão Europeia, que no início do mês de Setembro considerou que a subida dos preços no mercado imobiliário português ainda pode ser considerada como uma correção das baixas valorizações ocorridas no passado, não indiciando em si a acumulação de desequilíbrios. Por seu lado, fontes do sector imobiliário consideram que a crescente procura e a falta de oferta no mercado explicam em boa parte o aumento dos preços, aliada à estabilização do sistema financeiro e incremento dos créditos.

A Comissão Europeia vai mais longe e assinala, no relatório da oitava avaliação após o programa de assistência financeira a Portugal, que o mercado imobiliário encontra este crescimento motivado principalmente pela entrada de capitais estrangeiros no país, quer através da atribuição de Vistos Gold, quer pela adesão ao programa dos Residentes Não Habituais, afastando expressamente um cenário de “bolha” especulativa e alertando que é expectável que até ao final do ano de 2018 os preços dos imóveis em Portugal continuem a crescer, e que só no próximo ano se começará a sentir aumento na oferta imobiliária, fruto da recuperação do setor da construção civil.

Tal, porém, poderá não significar uma alteração nos preços dos imóveis destinados a habitação. Atendendo à actual falta de oferta de imóveis novos no mercado imobiliário é esperado um reequilíbrio entre as ofertas de imóveis usados (recuperados ou por recuperar) e imóveis novos. Nessa conformidade, os sinais actuais apontam no sentido de que os preços do mercado imobiliário residencial venham a estabilizar e que o mercado imobiliário habitacional continue a demonstrar sinais de vitalidade e crescimento.