Encontra-se em vigor o designado Regime Jurídico do Registo Central do Beneficiário Efetivo (RCBE), o qual, a coberto da transposição da Diretiva (EU) 2015/849, de 20 de maio, mas muito além dela, veio estabelecer uma obrigação declarativa que recai sobre a administração dos condomínios de edifícios ou a conjuntos de edifícios que se encontrem constituídos em propriedade horizontal, desde que se verifiquem os seguintes requisitos cumulativos:
i) O valor patrimonial global, incluindo as partes comuns e tal como determinado nos termos da normas tributárias aplicáveis, seja igual ou superior a € 2 000 000; e
ii) Seja detida uma permilagem superior a 50 % por um único titular, por contitulares ou por pessoa ou pessoas singulares que, de acordo com os índices e critérios de controlo previstos na Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto, se devam considerar seus beneficiários efetivos.
Como é bom de ver, se o primeiro requisito é fácil de determinar à partida, pois se trata afinal de um elemento objetivo resultante da avaliação tributária feita pela Administração Fiscal, já o segundo se apresenta como um fator mutável e que impõe à Administração de um Condomínio que cumpra o primeiro requisito uma obrigação de constante vigilância e inquisição, perante a compra e venda de frações integradas na propriedade horizontal.
Recorde-se que a referida Lei n.º 83/2017 estabelece um sistema relativamente complexo de determinação dos beneficiários efetivos, que se estende ao longo dos artigos 29.º a 32.º, e que está longe de ser intuitivo.
Desde logo, é necessário que a Administração do Condomínio, perante o conhecimento de uma transação, deva ser capaz de identificar que uma determinada pessoa singular possa não estar a atuar por conta própria, devendo, além do mais, manter um registo do procedimento dessa averiguação, dever que se mantém sempre que a Administração suspeite de qualquer alteração relevante quanto aos beneficiários efetivos do cliente ou à estrutura de propriedade e controlo do mesmo.
Consideram-se, naquela Lei, beneficiários efetivos, as seguintes pessoas:
a) A pessoa ou pessoas singulares que, em última instância, detêm a propriedade ou o controlo, direto ou indireto, da fração;
b) A pessoa ou pessoas singulares que exercem controlo por outros meios sobre essa fração;
c) A pessoa ou pessoas singulares que detêm a direção de topo, se, depois de esgotados todos os meios possíveis e na condição de não haver motivos de suspeita:
i) Não tiver sido identificada nenhuma pessoa nos termos das alíneas anteriores; ou
ii) Subsistirem dúvidas de que a pessoa ou pessoas identificadas sejam os beneficiários efetivos.
Para os efeitos de aferição da qualidade de beneficiário efetivo, quando o titular da fração for uma entidade societária pessoas coletivas de natureza não societária, como as fundações, ou de centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica de natureza análoga a fundos fiduciários, as entidades obrigadas:
a) Consideram como indício de propriedade direta a detenção, por uma pessoa singular, de participações representativas de mais de 25 % do capital social do cliente;
b) Consideram como indício de propriedade indireta a detenção de participações representativas de mais de 25 % do capital social do cliente por:
i) Entidade societária que esteja sob o controlo de uma ou várias pessoas singulares; ou
ii) Várias entidades societárias que estejam sob o controlo da mesma pessoa ou das mesmas pessoas singulares;
c) Verificam a existência de quaisquer outros indicadores de controlo e das demais circunstâncias que possam indiciar um controlo por outros meios.
A obrigação de identificação de situações potenciais de controlo indireto pressupõe mesmo o conhecimento do funcionamento da estrutura de trusts, figura não existente no Direito Português, mas que é usualmente utilizada no Comércio Internacional como instrumento de ocultação do beneficiário efetivo.
Sobre a Administração do Condomínio, impende uma obrigação de identificar a qualidade de beneficiário efetivo através de qualquer documento, medida ou diligência considerados idóneos e suficientes, em função do risco concreto identificado, de modo a garantir que está em condições de dar integral cumprimento à obrigação de identificação.
Ora, como é bom de ver, não só o cumprimento destas obrigações se mostra particularmente difícil para a Administração do Condomínio, quando ela se mostre inequivocamente na situação de obrigada à recolha da identidade do beneficiário efetivo, como — mais grave — a Administração do Condomínio que preencha o primeiro critério deverá estar em constante atenção a fim de determinar se a cada nova transmissão de frações, não se terá criado uma situação de detenção indireta de mais de 50% dos direitos sobre o imóvel — o que afinal se traduz na constatação prática de que qualquer Administração de um prédio ou conjunto de prédios de valor superior a € 2.000.000,00 está obrigada aos deveres do RCBE.
De facto, quando um Condomínio fique sujeito ao cumprimento dos deveres do RCBE, nomeadamente em virtude de qualquer ocorrência que altere as situações de exclusão, deve proceder à declaração de beneficiário efetivo, incluindo as alterações decorridas desde o momento da cessação da exclusão, no mais curto prazo possível, sem nunca exceder um mês, contado a partir da data do facto que determina a sujeição a registo — e não do momento do conhecimento pela Administração desse facto.
Estes deveres, que recaem sobre as pessoas singulares que exerçam as funções de Administradores, constituindo infração punível com coima € 1 000 a € 50 000, o incumprimento do dever de manter um registo atualizado dos elementos de identificação do beneficiário efetivo.