No dia 10 de janeiro de 2022, foi publicada no Diário da República a Lei 8/2022 que veio proceder à revisão do regime da propriedade horizontal.
Antes de identificarmos as alterações introduzidas por esta nova lei, importa referir que um prédio constituído em propriedade horizontal se traduz num prédio dividido em frações autónomas, registadas individualmente, tendo cada uma delas saída para uma parte comum do prédio ou para a via pública, podendo pertencer a proprietários diferentes.
Regressando à nova lei, esta visa a revisão de três diplomas distintos:
1. Código Civil;
2. Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de outubro;
3. Código do Notariado.
Das alterações introduzidas ao Código Civil, destacamos a medida do legislador que possibilita a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal sem o recurso à unanimidade.
Com efeito, a partir da entrada em vigor desta nova lei, a 10 de abril de 2022, a falta de acordo dos respetivos condóminos poderá ser suprida judicialmente, desde que se verifiquem cumulativamente os seguintes pressupostos:
os votos dos condóminos que não consintam na alteração sejam inferiores a 1/10 do capital investido;
a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.
A consagração desta exceção, permitirá desbloquear algumas das habituais quezílias existentes entre condóminos, nomeadamente através da alteração de regulamentos de condomínios contidos nos respetivos títulos constitutivos.
Seguidamente, esta lei procedeu à clarificação da imputação da responsabilidade por encargos gerados pela conservação e fruição das partes comuns dos prédios e relativos ao pagamento de serviços de interesse comum, sendo estas responsabilidades imputadas aos condóminos proprietários das respetivas frações no momento das deliberações, na proporção das suas frações.
Ficam ressalvadas desta imputação, despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum definidas por disposição do regulamento de condomínio, aprovado, sem oposição, por maioria dos condóminos, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação, bem como as despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos.
Acresce que, foi consagrada a obrigatoriedade, para celebração de contrato de alienação de cada fração autónoma, de o condómino, na qualidade de vendedor, solicitar ao administrador do condomínio a emissão de declaração escrita de dívida relativamente à fração objeto da alienação, que terá que ser emitida no prazo de 10 dias a contar do seu requerimento. Este documento passará a ser de instrução obrigatória para celebração de escrituras públicas de compra e venda ou documentos particulares autenticados, salvo renúncia expressa do adquirente.
No que diz respeito ao Decreto-Lei 268/94, foram aprovadas novas regras nomeadamente relativas à subscrição, assinatura, conteúdo e menções obrigatórias que deverão constar das atas das deliberações das Assembleias de Condóminos, bem como foi limitada a eficácia destas deliberações à aprovação da respetiva ata.
Para além da necessidade de obter uma declaração de não dívida ao condomínio, o alienante de uma fração autónoma, após a celebração do documento que titula a alienação, está obrigado a facultar ao administrador do condomínio as informações relativas ao novo proprietário, sob pena de poder ser responsabilizado pelo valor das despesas inerentes à identificação do mesmo, bem como pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.
De forma a diminuir o número de incumprimentos, no pagamento de quotas dos condomínios, a lei estabeleceu o prazo geral de 90 dias, a contar da data do primeiro incumprimento de cada condómino, para que o administrador instaure a ação judicial destinada a cobrar as quantias em dívida, salvo deliberação em contrário ou quando o montante não o justifique.
Consagrou ainda a possibilidade de se realizarem Assembleias de Condóminos por meio de comunicação à distância, desde que essa via seja possível.
As alterações introduzidas ao código do notariado visaram a sua consonância com a nova obrigatoriedade de apresentação de declaração de não divida supra mencionada.
Em suma, estas medidas são, a nosso ver, o resultado de uma necessária adaptação aos tempos atuais, bem como uma tentativa de prevenir situações de conflitos geradas pelos incumprimentos e pela necessidade de se obter a unanimidade para questões que não justificavam essa imposição.